基礎断熱の建物、購入時のリスクやホームインスペクションの注意点を解説

今回は住宅の「基礎断熱」についてお話しします。

基礎断熱は一般的な断熱施工の方法と違い気をつけなければならないことがあります。

今回は基礎断熱の物件で気をつけなければならないこと、またホームインスペクションを依頼する上での注意点も合わせてお伝えしていこうと思います。

そもそも基礎断熱とは？

基礎断熱には大きく2つの方法があります。

1つ目は内基礎断熱、これは文字通り基礎の内側に断熱材を貼り付ける施工方法となっていて、基礎の内側を断熱することで床下内を室内と同じような状況にし寒暖差をなくす方法です。

2つ目は外基礎断熱です。先程の内基礎断熱とは違いこちらは基礎の外側に断熱材を施工します。

内基礎断熱は基礎自体は断熱せず床下内のみを断熱しますが、外基礎断熱は基礎を外側から断熱するため基礎も含めて寒暖差を無くす方法となります。

この他にもハウスメーカーによっては様々な施工方法で床下の断熱を行っていますが、私の体感としてよく見かけるのはやはり内基礎断熱です。

基礎断熱の住宅を買うときの注意点

基礎断熱という施工方法ですが、確かに床裏に断熱材を貼り付ける床裏断熱よりも床下全体を断熱する構造である分、より断熱材としての性能が高いように見えると思います。

しかしいくつかの気をつけなければならないことがあります。

湿気が籠もる

基礎断熱の住宅はその構造上、基本的に床下の通気をしません。通気をすると断熱材の存在意義がなくなってしまいますからね。

しかしこのことが床下に湿気を籠りやすくし、ジメジメした環境を作り上げる原因となっています。

一応床下の土間コンクリート自体がある程度の湿気対策になってはいますが、それでも通気をとっている住宅よりはどうしても湿度が高くなってしまいます。

対策としては床下に換気扇等を取り付ける施工方法をよく目にします。これは床下の湿気を強制的に外へ排出することで湿気を籠もらないようにする方法です。

しかし床下は基礎が入り組んでおり袋小路になっている部分の湿気まで換気扇だけで吸えるかというと正直効果は薄いかと思われます。

その為、部屋の床にも通気窓を数か所開口し、室内からも風を通すことで床下換気扇との相乗効果を狙う施工方法を最近ではよく目にする印象です。

実際にあった床下換気の罠

基礎断熱を行っている住宅の引き渡し前に調査を行った際の話です。

先日調査に行った新築住宅の戸建ては建物が周囲の地盤より少し低く作られていることもあり内基礎断熱が採用されていました。

外周には換気ガラリも適切に設置されており、しっかりとした施工でした。

しかし床下に入ってびっくり。床下に入った瞬間にムッとした臭い、土台も基礎も床も、どこもかしこもカビだらけ。強烈な湿気によるジメジメした環境。床下換気扇がついているのになぜ・・・

調査報告時の施工店からの話ですが、床下換気の機械は設置したもののずっと電源を入れておらず、引き渡しが決まり最近スイッチを入れたとのことでした。

ただでさえ湿気が籠もりやすい基礎断熱で施工後、何ヶ月もの間スイッチが入っていないとカビてしまうのは必然的だと感じました。

またこの手の問題は新築だけではなく、中古住宅として売り出されている基礎断熱の物件にも同じことが言えます。

人の住んでいない売りに出されている住宅で常にブレーカーを上げていることは珍しく、基本は電源を落としていることが一般的でしょう。購入時は注意しましょう。

基礎断熱がシロアリの侵入経路に！

基礎断熱の物件で最も注意しなければいけないのは「シロアリ被害」です。

シロアリは一般的に床下から侵入するイメージをもたれています。しかし実はそれ以外にも、基礎断熱の隙間から侵入するケースも存在します。

基礎と断熱材の間や断熱材の内部などの見えない場所を通り道にする可能性があるということです。

シロアリは光や風が苦手なため断熱材の隙間を通り基礎の上に設置されている土台などを目指すことが確認されています。

そして厄介なことに基礎断熱はパッと見ただけでは被害の有無の判断が難しいという事です。

シロアリの侵入状況を把握することが難しく、たとえ定期的な床下への防蟻薬剤散布を行ったとしても断熱材と基礎の間には薬剤が触れないため、シロアリ侵入の完全な予防が困難です。

ですがハウスメーカーによっては新築の施工時に対策をとっている場合があります。

例えばシロアリのサイズよりも細かい網で、シロアリが木部に侵入するのを防ぐ工法です。

シロアリは僅かな隙間を見つけ侵入してくるので、施工の隙間や継ぎ目などによっては過信は禁物ですが、この工法をとられていれば通常よりも安全性はある程度確保出来るでしょう。

基礎断熱はホームインスペクションでも判断が難しい

基礎断熱の住宅はプロの建築士でも内部の基礎がどのようになっているのかの判断は非常に難しいですし、そもそも基礎断熱かどうかの判断すらつかない場合もあります。

内基礎断熱であればまだ床下から確認した際に判断することができますが、外基礎断熱は設置後に表面にモルタルを塗るので、見た目は通常の基礎と変わらなくなります。

基礎を叩いてみてその時の音の違いで判断する、という方法もあるため全くわからないわけではありませんが経年劣化によって表面のモルタルが劣化していると叩いた際に破損することもあるため注意が必要です。

またシロアリの被害状況の確認はもちろんのこと、基礎自体のひび割れなども断熱材が貼られていることにより確認が難しく、正確に状況を調べるには一度断熱材を破壊する必要がありますが非現実的でしょう。(破壊行為を伴うホームインスペクションを行う業者なんて少なくとも私は聞いたことがありません）

そもそも基礎断熱の隙間からシロアリが侵入するという知識は現状のインスペクションではあまり知れ渡っていないからなのか、建物状況調査の調査項目では基礎に断熱材が設置されているかどうかのチェックすら行いません。

そのため、インスペクションで床下も見てもらい、問題ないとのことだったので安心と思いきや、実は基礎断熱からシロアリが侵入して被害が発生していた…というケースが起きてしまう可能性も考えられます。

もし基礎断熱がついた物件でホームインスペクションを実施する場合、基礎断熱かどうかの確認も行ってもらえるのか、基礎断熱だった場合はどのような対策があるのか、事前に相談することをおすすめします。

シロアリ探査機　ターマトラック

「基礎断熱は壊せないけどシロアリがいないかどうかが心配・・・」

そんな場合に役立つのがシロアリ探査機、ターマトラックです。

通常のインスペクションの目視調査では基礎断熱であるかどうかの判断程度しかできませんが、このターマトラックという特殊な機材を用いれば現在シロアリが侵入しているかを判断する目安とすることができます。

この機器はシロアリの動きに反応するため、住んでいる家または購入を検討されている建物が基礎断熱で不安な場合はこの機器調査で調べることをおすすめします。

まとめ

基礎断熱は床が冷えづらく快適に過ごせるメリットがあると思いますが、逆に何かしらの被害が出るまで全く気付けない大きなデメリットもあります。

換気不備による異常な湿気や気付きづらいシロアリ被害など、一般的な住宅よりも注意する点が多くなります。

購入する物件が基礎断熱だとしたら、一度ホームインスペクションを入れて確認してみるといいかもしれません。その際にはシロアリ探査機などを使用してもらえるのかも忘れずに確認しましょう！