e-LOUPEの旬ネタコラム

新築戸建て
中古戸建て

「ホームインスペクションは契約前にできません」と言われました。どうすればいいですか？

2025.03.05

WRITER

岩井数行

二級建築士 e-LOUPEインスペクター

建築事務所を経て2010年に株式会社テオリアハウスクリニック入社。床下調査や断熱事業での現場経験を活かし、現在は戸建て住宅インスペクション事業に携わる。JSHI公認ホームインスペクター。既存住宅状況調査技術者。蟻害・腐朽検査士。

ホームインスペクションを行う最適なタイミングは「契約前」と言われています。契約前に物件の不具合を把握できるため、買主に有利な契約交渉を進められるということが大きなメリットです。

しかし、実際には契約前のインスペクションを売主や仲介業者に断られるケースも多く見かけます。

このコラムでは、契約前のホームインスペクションが断られる理由と、断られた際の対処法について詳しく解説します。

1 ホームインスペクションは契約前がベスト
2 契約前のホームインスペクションが断られる理由
3 契約前のホームインスペクションを断られた時の対処法
4 契約前にホームインスペクションを実施するための事前準備
5 契約後にホームインスペクションを実施する時の注意点
- 5.1 契約後・引き渡し前に実施する場合
- 5.2 引き渡し後に実施する場合
6 まとめ

ホームインスペクションは契約前がベスト

新築物件と中古物件、物件によってホームインスペクションを実施するタイミングはさまざまですが、買主がインスペクションを希望する場合、契約前に行うのが最適と言われています。

その理由として、以下の5つのメリットが挙げられます。

重大な不具合に対して柔軟に対応できる
軽微な不具合の修繕ができる
建物の状況を正確に把握できる
調査費用をローンに含めることができる
瑕疵保険へ加入できる可能性がある

では、１つずつ解説していきます。

１．重大な不具合に対して柔軟な対応ができる: 契約前のインスペクションで大きな不具合が見つかった場合、買主には以下のような選択肢があります。
　・修繕を売主に依頼する
　・値引きの交渉をする
　・購入を見送る
契約前であれば法的にも制約が少ないため、調査結果から冷静な判断を下すことができるでしょう。
２．軽微な不具合の修繕が可能: ホームインスペクションの結果で小さな不具合が発見された場合、買主は売主に対してその修繕を依頼することができます。たとえば、
　・ドアの建て付けが悪い
　・水漏れが発生している
　・電気のスイッチが反応しない
など、生活し始めたときに発見すると困るような不具合を引き渡しまでに直してもらえます。

購入前に修繕してもらえれば、問題ない状態で引き渡してもらえるのが良いところですね。
３．建物の現状を正確に把握できる: ホームインスペクションを行うことで、建物の現状を正確に把握できます。
問題がなかった場合は、「建物が良好な状態にある」という専門家のお墨付きを得られるため、安心して購入を進められます。
一方で劣化や不具合が見つかった場合でも、その問題の内容や影響の規模、必要な修繕方法を把握できるため、その後の適切な対応が可能です。
４．調査費用をローンに含めることができる: タイミングが合えば、住宅ローンに調査費用を諸費用として組み込むことが出来ます。
通常、ホームインスペクションの費用は数万円から十数万円程度ですが、これを物件購入費用と一緒にローンとして借りることで、月々のローン返済に分割して負担できるようになります。
ただし、すべてのローンで対応が可能なわけではないため、事前に確認が必要です。
５．瑕疵保険への加入ができる場合がある（中古のみ）: 中古住宅であれば契約前にホームインスペクションを実施すると、瑕疵保険に加入できる場合があります。
インスペクションの結果が基準を満たしていれば、瑕疵保険に加入できます。また不具合があった場合でも、修繕することで基準を満たせば加入することが可能です。
瑕疵保険に加入することができれば、購入後に発覚した不具合の修繕費用をカバーできるため、安心して住宅を購入できます。

インスペクションの結果や保険の基準により加入できないこともあるため、事前に確認しておきましょう。

契約前のホームインスペクションが断られる理由

契約前のホームインスペクションは買主にとってメリットが大きいのに、なぜ断られてしまうことがあるのでしょうか？

その背景には法的な義務がないことに加え、売主や仲介業者の事情が大きく関係しています。
契約前の建物の所有権は売主にあります。そのため、契約前の段階では断られてしまうことも少なくないのです。

ここでは契約前のホームインスペクションが断られてしまう理由について

新築住宅の場合
中古住宅場合
どちらにも共通するポイント

の3つに分けて解説していきます。

新築住宅の場合

内覧会との兼ね合い: 多くの場合、新築住宅では内覧会と同時にホームインスペクションを行うことが一般的です。これは、内覧会が買主にとって建物の状態を確認する重要な場であり、建物完成直後に関係者が集まりやすいタイミングだからです。
そのため、ホームインスペクション自体を断られることはありませんが、結果として契約前のホームインスペクションは断られることがあります。
人気物件は仲介業者がインスペクションを勧めない: 契約前にホームインスペクションを実施しようとする場合、調査までに時間がかかることが多く、その間に他の購入希望者が先に契約を結んでしまう可能性があります。
そのため、不動産仲介業者は契約前のホームインスペクションを積極的に勧めることはありません。仲介業者としては、できるだけスムーズに契約を成立させたいので、インスペクションを行うことで契約が遅れるのを避けたいと考えるからです。
まだ完成していない: 契約前にホームインスペクションを行いたいと考えていても、建物が完成していなければ実施することはできません。特に建売住宅では、契約時点で工事が途中であることもあるため、インスペクションを行える状態になっていないケースがあります。
また建物が完成する前に契約を結ぶことも多いため、契約前に建物の状態を確認したくても、基礎工事や骨組みの段階であることが少なくありません。

中古住宅の場合

売主がまだその家に住んでいる: 契約前の段階では、売主がまだその住宅に住んでいる場合があります。売主が居住している状態でホームインスペクションを実施する場合、長時間の調査は売主にとって大きな負担となります。
売主側から見てみれば、当日来た第三者の調査員に建物内外を隅々まで見られる事になります。場合によっては、寝室や押し入れといった他人に見られたくない箇所も開けて見られるため、目的は理解できていても、このような状況に抵抗を感じる人も少なくありません。
売主が既にインスペクションを実施している: 売主がすでに自分でホームインスペクションを実施している場合、「すでに調査済みなので、改めて行う必要はない」として、新たな調査を断られることがあります。
この場合、売主が提示する調査結果に依存せざるを得ないため、その内容について慎重に確認する必要があります。調査を行った業者の信頼性や調査内容の詳細、報告書の正確性などをチェックし、不明点があれば売主や仲介業者に確認するようにしましょう。
インスペクションを利用しない他の購入者がいる: 他に購入希望者がいて、その人がホームインスペクションを行わずに「すぐ契約したい」と伝えている場合、売主がそちらを優先するケースがあります。
ホームインスペクションを行うには、日程調整や検査当日の時間が必要です。そのため、売主が引っ越しや生活上の事情で早く契約を終えたい場合、他に購入予定者がいればそちらとの契約を進めるために、ホームインスペクションを断られる場合があります。

新築・中古で共通の理由

契約前のインスペクションに不信感を持っている: 契約前の「買うかどうかが確定していない段階」で第三者による調査を受けることに抵抗を感じる売主もいます。
また「ホームインスペクション＝不具合を探して指摘するもの」と考える人もいるため、「買主が自分の物件に対して疑いを持っている」「欠陥を見つけて買い叩こうとしている」と感じ、インスペクション自体を拒否することがあります。
住宅の不具合を隠したい: 不具合が見つかることで売買に影響が出ることを避けたい場合、ホームインスペクション自体を断られる可能性があります。特に、過去の調査や実際の居住経験から不具合を把握しており、それを隠したいケースでは調査を認めないことが多くなります。
不具合の有無が不明な場合でも、「万が一見つかると不利になる」と懸念し、調査自体を拒否されることもあります。
インスペクションの必要性を感じていない: 売主や仲介業者がこれまで一度もホームインスペクションを実施したことがなく、調査の必要性を感じていない場合があります。これまで問題なく売買が成立してきた経験から「インスペクションは不要」と考えているケースも少なくありません。
またスムーズに売却を進めたいと考えている場合、調査を行うことで面倒な手間が増えることを懸念する場合もあります。
以前のインスペクションでトラブルがあった: 過去にホームインスペクションを実施した際に、買主と売主間でトラブルが発生した経験がある場合、売主や仲介業者が調査を拒否することがあります。
特に、以前ホームインスペクションを行った際、売主が買主と対立した事例があると、「また同じような問題が起こるのではないか」と懸念し、ホームインスペクション自体を避けようとする傾向が強まります。

契約前のホームインスペクションを断られた時の対処法

契約前のホームインスペクションが断られるのには、スケジュールの問題や売主の都合などさまざまな理由があることがわかりました。では、実際にそのような状況に直面した場合、どのように対応すればよいのでしょうか？

ここからは、スムーズに交渉を進めるための対処法について、順を追って解説します。

１．断られた理由を確認する

ホームインスペクションを断られた場合、まずは「誰」が「どのような理由」で拒否しているのかを確認しましょう。スケジュールの問題や費用の負担、売主が感じている不安など、断られた理由によっては買主側の行動で変えられる場合があります。

２．しっかりと希望を伝えて交渉する

売主や仲介業者とホームインスペクションについて話し合う際には、あなたの希望を伝えるだけでなく、相手が納得しやすいように理由やメリットを説明することが、円滑な交渉を実現するための鍵となります。

交渉の際には、以下のポイントを参考にしてください。

建物の現状を知ることの重要性を強調する: 「粗探しをするのではなく、購入前に建物の状態を正しく把握したい」と伝えることが重要です。売主を疑っているわけではなく、「一生に一度の大きな買い物だから安心して決断したい」、「長く安心して住むために慎重に確認したい」という姿勢を示すことで、交渉が円滑になります。
詳細な調査を希望していることを伝える: 売主側でインスペクションを実施していた場合には、調査内容が簡易的なもの（例：床下に入らない、設備の詳細な点検を行わないなど）である可能性があります。そのため、「購入後に重大な欠陥が見つかるトラブルを避けたい」などより詳しい調査を実施したい理由を伝え、理解を得るようにしましょう。
売主にもメリットがあることを伝える: 購入後すぐに不具合が見つかった場合、売主責任で対応する必要が出ていきます。ホームインスペクションを実施することで事前に修繕箇所がわかっていれば、お互い対応がしやすくなります。このように、売主にとってもメリットがあることを説明し、協力を求めましょう。

３．タイミングを変えて実施する

契約前のホームインスペクションが難しい場合は、実施のタイミングを変更する交渉も有効です。

新築の場合: 契約後の引き渡し前にホームインスペクションを実施できるか相談しましょう。新築の場合、内覧会のタイミングでインスペクションを行うことが一般的であり、売主や仲介業者も受け入れやすい傾向があります。
引き渡し前に実施すれば、万が一不具合が見つかった際にも修繕交渉がしやすく、売主や施工業者にも対応を依頼しやすくなります。
中古の場合: 売主が退去した後、空き家の状態でホームインスペクションを実施する方法もあります。家具や荷物が撤去されているため、床下点検口や配管、壁面などのチェックがしやすく、より詳細な調査が可能になります。
「契約前に調査を実施できるか」「契約後の引き渡し前に時間を確保できるか」などを、事前に売主や仲介業者と交渉しましょう。
引き渡し前の実施が難しい場合: 引き渡し後にホームインスペクションを実施するのも一つの手です。その際は、契約時にあらかじめ「引き渡し後にインスペクションを行う」ことを売主や仲介業者と合意し、万が一不具合が見つかった際には、売主に対応してもらえるよう取り決めておくと安心です。
契約内容によっては売主側の責任範囲が限定されることもあるため、具体的にどのような不具合に対応してもらえるのかを事前に確認し、契約書に明記しておくことが重要です。

４．仲介業者を変更する

もし仲介業者が契約を急かしたり、買主の希望を考慮せず自身の都合を優先する場合は、信頼できる別の業者に依頼するのも一つの手です。

特に、ホームインスペクションを希望しているのに「インスペクションをする必要はない」「売主が嫌がる」と拒否される場合は、買主の利益より自身の手間や利益を優先している可能性があります。

仲介業者の対応次第で契約の安全性は大きく変わります。不信感がある場合は別の業者に相談し、必要なら変更を検討しましょう。

５．購入を見送る

買主が調整や提案を尽くしてもホームインスペクションを実施できない場合、別の物件を探すのも一つの選択肢です。

新築の場合は、契約前の対応がその後のアフターフォローにも影響します。ホームインスペクションを断られるのであれば、その後の関係にも不安が残ってしまいます。安心して購入できるか、その後の信頼関係を築けるかも物件選びでは重要なポイントです。

中古住宅の場合、ホームインスペクションが実施できないと建物の状態を十分に確認できない可能性があります。購入後に重大な不具合を見つけるよりも、納得できる別物件を探す方が安心した住まいを手に入れられることもあります。

契約前にホームインスペクションを実施するための事前準備

契約前にホームインスペクションを行うためには、あらかじめ準備を整えておくことが重要です。
以下のポイントをおさえておきましょう。

ホームインスペクションを実施する旨を伝えておく

契約前にホームインスペクションを行うためには、売主や仲介業者に対して事前にインスペクションを希望する意思を伝えておくことが重要です。

売主側の事情によっては、契約前の調査を断られるケースもありますが、交渉次第では対応してもらえる場合もあります。早めに相談し、検査の目的やメリットを説明することが大切です。

また仲介業者に対しても、インスペクションの実施を前提に物件探しを進めたいことを事前に伝えておくと、スムーズに話を進めやすくなります。「この物件が気に入ったら契約前にインスペクションを行いたい」と伝えておくことで、事前に売主と調整してもらえる可能性が高まります。

スケジュールに余裕を持つ

契約前のインスペクションがスケジュール上の理由で断られることを防ぐために、時間に余裕を持った計画を立てましょう。売主や仲介業者とのスケジュール調整には時間がかかる場合があるため、物件の見学や交渉を早めに始めることがポイントです。

特に新築物件の場合、内覧会や引渡しのタイミングが決まっていることが多いので、そのスケジュールに合わせた柔軟な対応が求められます。

また、中古物件の場合でも、売主が居住中の場合は特にスケジュール調整が難航することがあるため、早めに希望を伝えておくと良いでしょう。

信頼できる第三者のインスペクターを手配する

売主や仲介業者にとっても安心できる、信頼性の高いインスペクターを選ぶことが重要です。インスペクターは第三者的な立場で中立に調査を行う存在であるため、その信頼性が売主側にも伝わることで、受け入れてもらいやすくなります。

注意すべき点として、一部の工務店や仲介業者では、特定のインスペクターに対してネガティブなイメージを持っている場合があります。これは過去にトラブルがあったり、過度に厳しい指摘を受けたことが理由として挙げらるため、インスペクターを選ぶ際には事前にその評判や実績を確認することが重要です。

契約後にホームインスペクションを実施する時の注意点

ここまで、契約前にホームインスペクションを実施するのが理想的であることをお伝えしてきました。ただ、実際には断られてしまうことが多いのが実情です。このコラムを読んでいる方にも、断られてしまった方がいるのではないでしょうか。

しかし、契約前に行えなかった場合でも、インスペクションが無意味になるわけではありません。調査の結果次第では、不具合に関して売主で対応してもらえたり、値引き交渉に利用することもでき、安心して住宅に住むことにつながります。

ただし、実施するタイミングによって注意すべきポイントが異なります。そこで、

契約後・引き渡し前に実施する場合
引き渡し後に実施する場合

の２つのケースについて、それぞれの注意点を解説します。

契約後・引き渡し前に実施する場合

契約前にホームインスペクションが難しかった場合、次に検討するのは契約後・引き渡し前のタイミングです。このタイミングでインスペクションを実施するケースは多く、売主や仲介業者も対応に慣れていることがあります。
このタイミングで実施する場合には、以下の点に気をつけましょう。

スケジュールがタイトになる: 引渡しまでの期間が限られているため、インスペクションの実施日は早めに調整しましょう。検査結果によっては修繕が必要になることも考えられるため、売主との交渉や業者の手配に時間がかかることを考慮しておくことが大切です。
一般的には内覧会と同時に実施し、引渡しまでに修繕を行う流れが多くなっています。現在の住まいの退去日も考慮し、入居日に影響が出ないようスケジュールに余裕を持つことが大切です。
不具合がすべて直してもらえるとは限らない: インスペクションで不具合が見つかった場合でも、必ずしも修繕に応じてもらえるとは限りません。業者によっては壁紙の汚れ等の小さな不具合であれば、もともと対応していないところもあります。
また中古住宅では「現状渡し」として売買契約が結ばれていることが多く、売主に修繕義務がない場合もあるため、交渉次第となることが多いです。
事前に契約内容を確認し、修繕の対応について明確にしておくことが重要です。
契約破棄をすると、手付金が戻ってこない: 契約後に重大な欠陥が見つかり、どうしても購入を見送る決断をした場合でも、手付金が返還されない可能性があります。売買契約にはキャンセルに関する規定があり、買主の都合で契約を解除する場合は手付金を放棄しなければならないことが一般的です。契約前にこの点をしっかり確認しておくことが大切です。

Point

契約後・引渡し前のインスペクションで大切なことは契約内容をよく確認すること。
　□ 引渡しまでのスケジュール
　□ 不具合の対応範囲
　□ 契約破棄時の注意点
特に不具合があった場合の対応範囲に関しては、後々気付くとトラブルに発展する可能性がある。よく確認し、交渉できるようであれば自身の希望を伝えるようにしましょう。

引き渡し後に実施する場合

契約後・引渡し後にホームインスペクションを行う場合も同様に、スケジュールや契約内容を事前に確認することが重要です。
新築の場合は、引渡し後であっても修繕してもらえることが多いため、契約後・引渡し前に実施する場合と注意すべき部分はさほど変わりません。特に注意すべきことが多いのは中古住宅の場合です。

中古の場合の注意点

中古物件では、売主の意向で引渡し後でなければインスペクションを実施できないことも多々あります。そのような場合は、以下のポイントを押さえましょう。

契約不適合責任の期間内に実施する: 引き渡し後にしかホームインスペクションを実施できない場合は、売主が責任を負う「契約不適合責任」の期間内に検査を行うことが重要です。特に売主が個人の場合、この責任期間が引き渡し後1〜2週間と短く設定されていることが多いため、契約の際には必ず確認するようにしましょう。
万が一、建物に不具合が見つかった場合でも、この期間内であれば売主に対応を求めることができます。そのため、引き渡し後はできるだけ早くインスペクションを実施し、問題がないか確認するようにしましょう。
引渡し直後に実施する: 引渡し後のインスペクションは、家具や家電を搬入する前に行うのがベストです。室内が何も無い状態であれば、部屋の隅々まで確認しやすくなります。
また、検査の際に電気・水道・ガスの設備もチェックできるよう、事前に開通手続きを済ませておくことをおすすめします。
売主の責任が免責される場合がある: 契約の内容によっては、売主が契約不適合責任をすべて免除される場合があります。その場合、購入後に不具合が見つかっても、売主に修繕を求めることができず、すべて買主の負担で対応しなければなりません。
このような契約条件が設定されていることもあるため、購入を決める前に契約内容を確認し、リスクを理解したうえで慎重に判断することが大切です。